[克而瑞]2022年中国城市房地产市场投资前景研究(4)
【作者】网站采编
【关键词】
【摘要】??从各能级城市综合排名情况来看,各能级城市内部排名虽有变化,譬如二线城市中海口、厦门、杭州等排名明显进步,大连、哈尔滨等城市排名也出现了
??从各能级城市综合排名情况来看,各能级城市内部排名虽有变化,譬如二线城市中海口、厦门、杭州等排名明显进步,大连、哈尔滨等城市排名也出现了较大幅度的下滑,导致各城市平均排名均与去年同期相同,一、二、三线城市之间的差距依旧。
??长三角、珠三角城市圈经济实力雄厚,居民购买力强,在行业中目前仍然保持着领先的状态,发展前景排名前50的城市已经连点成片。其中长三角更是形成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型发达城市群走廊,不仅城市能级较高的一二线城市全处于排名前列,无锡、嘉兴、常州、绍兴、金华等城市,得益于发达的民营经济支持,居民收入水平在全国范围内处于领先位置,吸引了大量外来人口的到来,典型如金华、无锡、嘉兴、常州常住人口都达到了户籍人口的1.3倍以上,外来人口购房安居的刚性住房需求持续保持高位。再加之近年来房地产供给侧调控改善了常州、温州等城市的库存压力,使得长三角,尤其是宁沪杭甬温沿线城市的投资前景一直为房地产行业所关注。结合排名变化来看,不少城市排名较2021年进一步提升,典型如合肥上升4名、台州上升9位,芜湖、镇江均上升6位。
??各能级城市:地价回落修复投资利润空间,厦门、宁波、杭州显著受益
??此外,百强房企在珠三角区域的投资占比在25%左右上下波动,变化幅度不大,房企对于珠三角城市的偏好程度保持在较为稳定的水平;但中西部和环渤海三四线投资占比持续下滑,从2018年到2021年,占比分别下降8个百分点和3个百分点。由此可见,房企在投资撤离三四线城市的时候,最先退出的就是中西部和环渤海的三四线城市。
??分化:东南沿海二、三线排名提升
东三省二线位次下滑
??投资:地价回落修复投资利润空间
厦门、宁波、杭州显著受益
(节选)
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??但是从楼市实际走势来看,受到国内外经济形势动荡和疫情反复等因素叠加影响,销售端信心恢复缓慢。直至2022年年中,楼市需求侧表现才稍见抬头,但对比往年同期来看仍在相对低位。在此背景之下,我们认为2022年城市之间的分化将进一步凸显,那些外来人口众多、住房刚需积压、购买力较强的城市购房者信心或将率先走稳,而前期楼市供给侧超前发展、人口吸纳能力不强的城市仍将深陷去化泥沼。企业在城市选择上,也应当更加重视不同城市之间的基本面差异,重点关注在近两年疫情影响之下的经济和人口发展韧性较佳的城市。在当下这个时点上,我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析,对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。
??受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响,2021年以来四大一线城市人口增速明显放缓,其中北京市2021年常住人口甚至出现了0.4万人的负增长,并且广州、上海、深圳的人口增速也明显降低。但经济持续活跃发展使得一线城市的收入水平明显高于二三线城市。从城镇人均可支配指标来看,一线城市城镇人均可支配收入均超过了7万元,全部位列全国TOP10以内,其中2021年上海的城镇人均可支配收入均迈上7.8万元的大关,指标排名位列继续位列全国首位。??
??就各城市常住户籍人口比分布情况来看,目前流动人口仍主要向长三角、大湾区集聚。其中大湾区的城市表现更为抢眼,不仅广州、深圳聚集了大量的外来流动人口,东莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外来人口,其中东莞常住户籍人口比高达4.07,外来流动人口数量更是达到了户籍人口的三倍以上,近年来深圳向东莞的产业转移,也进一步提升了外来人口平均素质和平均薪资水平;得益于突出的居民收入和人口指标,2022年东莞市前景排名继续维持在TOP30的行列。长三角方面,常住户籍人口比指标略逊于大湾区,但人口流入城市分布范围更广,除一二线城市外,苏南及绝大部分浙江城市均处于人口显著流入,并且与流动务工占比较高的大湾区相比,长三角流动人口本地化的意愿更高,外来人口带来的需求侧支撑也更为显著,典型如嘉兴,得益于上海和杭州的发展外溢效应推动,近年来外来人口持续流入,新增住房需求持续增长,在2021年动荡的市场环境下,市区商品房成交面积仍能保持三成以上的增幅。
文章来源:《企业研究》 网址: http://www.qyyjzz.cn/zonghexinwen/2022/0726/2435.html