复制港铁模式推进内地城市化与轨道网建设的共(4)
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【关键词】
【摘要】上述四个案例具有相同经验,笔者总结为以下三点:1)由政府导向,兼顾公益需要;2)承认轨道企业的经济利益追求;3)重视发挥市场竞争的作用,通过
上述四个案例具有相同经验,笔者总结为以下三点:1)由政府导向,兼顾公益需要;2)承认轨道企业的经济利益追求;3)重视发挥市场竞争的作用,通过授予运营协议显现保护产权,发挥市场配置资源的基础性作用后,企业要自负盈亏。所以,从传统由政府出资主导的负债型投融资模式,过渡为自负盈亏的“港铁模式”,推动轨道交通融入社会资本模式,势在必行。
7 如何在内地城市以“量体裁衣”的方式复制“港铁模式”?
尽管港铁公司已经进入内地十余年,但基于各方面原因,港铁公司与内地各级政府的合作发展乏善可陈,最终造成因“港铁模式”与内地土地管理办法冲突而未能成事的尴尬结果。在此,笔者基于多年从业经验及思考,提出一个按照内地情况可操作、可复制、可循环的方案。
(1)内地城市可以指定一家市级国有全资轨道公司负责建设、运营、投资本地轨道交通网络,并按照自负盈亏原则市场化经营(当网络扩大及公司壮大后,可以按市网络的规模再多培育一家或多家企业)。
(2)统一由政府委托轨道公司配合有关部门去编制,结合线网规划,按TOD规划原则提出各站场的选址、综合利用建设规模、总体布局、修订沿线地区控规并控制有关土地资源。
表1 2019年各城市轨道交通运营线路规模统计汇总表
(3)政府承诺市级轨道公司每投资一条线路都会有一个合理的资本投资回报率(EIIR),即项目融资成本增加1%~3%的回报率,按每条线路的投资风险高低订立回报率。
(4)按上述基础,估算每条线路沿线站场的地价、建设成本、为期30年的运营成本、财务融资成本,并以此为基础制定最少5~10年的财务计划,并定期为各地轨道公司设计更新一套可持续发展的计划。
(5)在编制工程可行性研究报告的同时,启动站场的TOD概念设计,并进一步按规划指标细化站场综合利用建设要求,完善基地结构、荷载、交通等工程预留设计,审批完成后委托轨道公司承建预留工程,在合适的时候通过“招、拍、挂”公开出让。
(6)在编制每块站场的土地出让合同时,由轨道公司提供合适的技术条款去保障轨道的建设及运营安全,并评估不同项目的建设难度,再订立竞拍单位的参与资格。因在出让站场地块的建设及营运方面可能有一定的建设经验要求,建议统一用公开挂牌方式,且容许轨道公司组建项目公司参与竞拍。如果轨道公司竞得TOD站场开发权,其投资、收益均不包括在工程可行性研究报告的回报内。
(7)每一条地铁线都应签订独立的运营协议,如果按工程可行性研究报告评估的项目资产回报率不达标,可在运营协议内授予相应补贴条款。
(8)每个项目在签订运营协议后,经营风险完全由轨道公司自行承担,并且依靠自身财力落实投资及贷款事宜。
(9)财务补贴条件可根据出让沿线TOD站场地价款,回拨一定占比的款项给轨道公司(如20%~50%),回拨款项根据各地地价水平制定(地价低,回拨高百分比;地价高,回拨低百分比)。具体操作如下:假设某些地区土地价格水平偏低或某一项目沿线土地储备不足,可加入按运营线路的车公里补贴条款或将项目投资分为A、B两部分(A部分土建直接由地方政府投资,轨道公司代建;B部分机电车辆及运营由轨道公司投资或完全由地方政府投资后以委托运营的方式交由轨道公司)。各地可以根据具体情况及项目财务情况落实独立或混合使用的地价分成,如车公里补贴、降低投资额的A/B两部分方法或委托运营方法。
本方案可解决当前内地各大城市面临的主要问题:
(1)有了稳定长远的政策,相关金融机构对公司的表现就能给予恰当的信用评级,让市场及股东监督轨道公司的商业效益,让政府和市民监督轨道公司的运营服务,在自负盈亏的基础上构建一套行之有效的考核制度,以此作为复制一家港铁公司的基础。
(2)由政府委托一家市级轨道公司编制城市整个轨交网络的TOD规划,控制土地资源,可高效编制土地出让计划及地价回拨时间,为轨道公司通过融资手段筹划项目资金创造条件。
(3)由一家轨道公司编制整个网络沿线土地的TOD规划,避免编制单一TOD项目时只看该项目的利益而忽略了沿线及整个区位的规划需求,并且可同时全面铺开TOD建设,令前期工作有更多时间准备,加速网络效应。
(4)地价回拨可有效解决现存制度中“商品房地块不能协议出让”的冲突,激励轨道公司积极做好站场TOD规划,提升土地价值,改善城市发展空间,增加客流、增加价值。
文章来源:《企业研究》 网址: http://www.qyyjzz.cn/qikandaodu/2021/0407/1162.html